周口市中心城区保障性租赁住房项目

建设和管理办法（试行）

（征求意见稿）

第一章 总 则

第一条 为加快发展保障性租赁住房，完善“保障+市场”住房供给体系，切实解决新市民、青年人等群体的住房困难问题，保障公平分配，规范运营使用，建立健全准入、退出工作机制，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）、《河南省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（豫政办〔2022〕6号）等相关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称保障性租赁住房，是指政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资建设运营，多渠道增加供给的中小户型、低租金保障性租赁住房，主要解决新市民、青年人住房困难问题。

第三条 本办法适用于周口市中心城区（包括川汇区、临港开发区、城乡一体化示范区、淮阳区、黄泛区）管理范围内的保障性租赁住房的认定、筹集、分配、运营、使用、退出和管理。

第四条 市人民政府对全市保障性租赁住房工作负主体责任。

周口市保障性安居工程工作领导小组加挂市保障性租赁住房工作领导小组牌子，负责全市保障性租赁住房工作推进中的重大事项决策。市保障性租赁住房工作领导小组办公室设在市住房和城乡建设局，负责工作的统筹协调，做好保障性租赁住房发展规划、政策指导、项目认定、督导检查等日常工作。

市财政局负责市本级政府直接投资保障性租赁住房建设资金筹集等工作，负责中央、省专项补助资金分配和使用监管，筹集市级补助资金；指导各区财政部门做好本地区政府直接投资保障性租赁住房建设资金保障工作。

市发展改革委负责市本级保障性租赁住房项目立项工作、指导中心城区各区发展改革部门保障性租赁住房项目立项工作以及租金标准制定工作，指导申报保障性租赁住房中央预算内投资资金。

市市场监督管理局监督落实水、电、气按居民价格标准执行。

市自然资源和规划局负责编制保障性租赁住房土地供应计划，做好用地保障，监督落实各项土地支持政策；做好项目规划审批、不动产登记等工作。

人民银行周口市分行负责研究落实相关金融信贷支持政策。

市税务局负责落实税收优惠政策。

市审计局、教育局、工业和信息化局、公安局、民政局、统计局、国家金融监督管理总局周口监管分局等部门按照各自职能做好相关工作。

第五条 中心城区各区人民政府（管委会）对辖区保障性租赁住房建设管理工作负主体责任，负责本行政区域内保障性租赁住房的建设筹集、分配和运营管理工作。具体工作由各区住建部门负责。

第二章 规划建设

第六条 保障性租赁住房的规划应遵循合理布局、节约资源、环境友好、功能完善的原则，确保住房的质量和居住环境。

第七条 坚持供需匹配、职住平衡。根据我市中心城区保障性租赁住房需求和存量土地、房屋资源情况，结合现有租赁住房供求和品质状况，从实际出发，采取新建、改建、改造和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式，切实增加供给。保障性租赁住房建设应优先选择在中心城区、产业园区及周边、城市建设重点片区、市内交通和公共服务配套相对完善、租赁需求相对集中的区域，力求区域“职住平衡”。

第八条 坚持“谁投资、谁所有、谁运营、谁受益”，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，利用存量土地建设，包括利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，鼓励将产业园区中各工业项目的配套用地面积或建筑面积集中，统一建设宿舍型保障性租赁住房，适当利用新供应国有建设用地，并合理配备商业服务设施；以非居住存量房屋改建、闲置存量住房改造，包括闲置或低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋的改建和党政机关、企事业单位和个人所有的住房、未纳入棚户区改造范围等闲置存量房屋的改造。新供应国有建设用地建设保障性租赁住房，其配套设施应同步规划、同步设计、同步建设、同步交付使用。

第九条 保障性租赁住房应以小型、适用、满足基本居住需求为原则。主要分为住宅型和宿舍型两类，住宅型以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，原则上70平方米以上的户型比例不高于30%；宿舍型以建筑面积35～45平方米户型为主。宿舍型保障性租赁住房配置床、柜、卫生间等基本设施；住宅型保障性租赁住房配置桌椅、床、柜、厨房、卫生间等基本设施，水、电、气按照“一户一表”要求配置。已经开工或建成的住房转为保障性租赁住房使用的，可以适当放宽建筑面积标准，适合改造成小户型的应予以改造。

第十条 要有效打通保障性租赁住房与市场租赁住房通道，鼓励支持专业化、规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。支持国有平台公司运营管理政府闲置房屋、富余安置房和市场房源转化的保障性租赁住房。注重发挥国有企业、事业单位引领带动作用，引导民营企业、集体经济组织等多主体参与保障性租赁住房建设。

第三章 政策支持

第十一条 土地支持政策：

（一）根据中心城区保障性租赁住房需求，市自然资源和规划主管部门在编制年度住宅用地供应计划时，应单列租赁住房用地计划、优先安排、应保尽保，主要安排在产业园区及周边和城市建设重点片区等区域，引导产城人融合、人地房联动；保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应，其中以出让或租赁方式供应的，可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期收取。

（二）利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房的，在符合规划的前提下，在尊重农民集体意愿的基础上，经市人民政府批准，可支持城区、靠近产业园区或交通便利区域的农村集体经济组织利用集体经营性建设用地，通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房。建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地可以办理抵押贷款。

（三）利用企事业单位依法取得使用权的土地建设保障性租赁住房的，企事业单位在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，应变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式。支持合理利用闲置的公共设施用地建设保障性租赁住房；允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。原则上应当独立成栋、可封闭管理、建筑面积不少于2000平方米或不少于50套（间）。

（四）利用产业园区自有用地建设保障性租赁住房的，在职职工超过500人且年产值超亿元的重点产业企业，在符合规划和确保安全的前提下，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅。鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房，项目可由产业园区管委会投资建设或与工业项目企业联合投资建设。涉及工业用地的容积率、建筑密度、建筑高度等指标调整的，经综合评估，按程序调整有关控制性详细规划，并依法办理相关项目审批手续。

（五）利用非居住存量房屋（商业、办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等）改建保障性租赁住房的，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，经市政府同意，可改建为保障性租赁住房。用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质、土地使用年限，权属不变，不补缴土地价款。其中，土地性质为三类工业用地和三类物流仓储用地的非居住建筑，不得改建为保障性租赁住房。

第十二条 审批流程简化和再造：

（一）精简保障性租赁住房项目审批事项和环节，在市级工程建设项目审批管理系统中增设保障性租赁住房项目类别，制定专门审批流程，构建快速审批绿色通道，并及时兑现各类政策资金和税费减免，提高项目审批效率。

（二）新建的保障性租赁住房项目，项目建设主体凭保障性租赁住房项目认定书，由发改、自然资源规划、环保、住建等相关部门通过投资项目联合审批办理立项、用地、规划、环保、施工、消防等审批手续。

（三）新建的保障性租赁住房项目，取得保障性租赁住房项目认定书后，可推行告知承诺制审批，实行联合验收。

（四）新建的保障性租赁住房项目，建设单位作出承诺后，可一并核发建设工程规划许可证和施工许可证；改建保障性租赁住房，符合规划要求的，建设单位作出承诺后可直接办理施工许可证。

（四）不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。

第十三条 资金补助支持政策：

（一）对符合国家规定的保障性租赁住房建设任务可申请中央财政补助资金支持；保障性租赁住房及其配套基础设施在可申请中央预算内投资专项资金，具体支持范围和标准按照《国家发展改革委关于印发〈保障性租赁住房中央预算内投资专项管理暂行办法〉的通知》（发改投资规〔2021〕696号）有关要求执行。

（二）保障性租赁住房项目获得保障性租赁住房资金补助的，市财政部门根据《保障性安居工程资金管理办法》的规定将中央、省、市补助资金下达至区财政部门，区财政部门应及时按资金拨付流程拨付资金，保证资金的安全和高效。补助资金使用须严格按照规定用途使用，不得截留、挤占、挪作他用。

（三）市级和区级财政通过现有经费渠道，在现有的保障性安居工程资金中对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以适当补助。

第十四条 税费减免政策：

（一）取得保障性租赁住房项目认定书的项目，税收优惠政策按照《财政部税务总局住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部税务总局住房城乡建设部公告2021年第24号）等文件执行。

（二）保障性租赁住房项目免收各项行政事业性收费和政府性基金，包括防空地下室易地建设费、城市基础设施配套费、教育费附加和地方教育附加等。

第十五条 执行民用水电气价格。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

第十六条 金融信贷政策：

（一）支持银行业金融机构结合自身定位和经营优势，以市场化方式向符合条件的建设、自持运营保障性租赁住房的主体提供中长期贷款。

（二）鼓励和引导金融机构加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度。按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成自有产权保障性租赁住房的租赁企业提供贷款。支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。各金融机构要完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计制度，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。

（三）引导商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。支持保障性租赁住房相关企业发行房地产投资信托基金融资。

第十七条 其他政策：

（一）支持保障性租赁住房承租人提取住房公积金支付保障性租赁住房租金，公积金管理部门应根据承租人公积金缴存额度和租金金额合理确定提取额度。同时，应简化提取手续及流程，提高提取审核效率。

（二）保障性租赁住房承租人可以按照规定办理户口迁入登记或申领居住证，按规定享受义务教育、医疗卫生、养老等基本公共服务。

第四章 项目认定审批

第十八条 项目认定条件：

（一）项目产权明晰。项目土地、房屋应产权明晰，不存在查封登记、异议登记等限制转移登记的情形。存在抵押等其他权利限制的，应取得相关权利人书面同意。

（二）申请主体明确。土地（房屋）产权人、房源运营机构均可作为申请人，同一个项目只允许有一个申请人。产权人与实际运营机构不一致的，实际运营机构作为申请人时，须取得产权人的书面同意。

（三）具有一定规模。原则上项目规模不少于50 套（间），且户型面积符合规定标准。申请主体同时申报多个项目时，可集中统一核算。

（四）其他条件：

1.项目应满足职住平衡、供需平衡要求，位于交通便利、基础配套设施齐全、有住房保障需求的区域。

2.项目设计应符合相关技术标准，具备相应的卫生、通风等条件，符合给排水、供电等相关要求，确保房屋质量和消防安全。

3.项目应提供简约、环保的装饰装修，配置必要的生活设施，具备基本入住条件。

（五）有以下情形之一的，不得列入认定范围：

1.存量房屋土地性质为三类工业用地和三类物流仓储用地。

2.土地剩余使用年限低于5年。

3.房屋已列入征收范围。

4.经认定不符合相关规定的其他情形。

第十九条 中心城区的保障性租赁住房项目认定由各区住房保障主管部门组织发展改革、财政、自然资源和规划等有关部门进行联合审查，形成审查意见报市住房保障主管部门认定，认定结果报请市政府同意后出具保障性租赁住房项目认定书，同时报省级住房保障主管部门审批备案，纳入保障性租赁住房建设计划。

（一）对已建成的利用非住宅改建保障性租赁住房项目，由改造主体向项目所在区住房保障部门提出申请，区住房保障部门对项目手续、结构安全、消防安全、资金来源和运营管理方案组织审查认定，形成审查意见，报市住房保障部门审核。

（二）对富余安置房、闲置公共租赁住房、市场房源转化为保障性租赁住房项目，由运营管理主体向项目所在区住房保障部门提出申请，区住房保障部门组织对项目规划、用地、资金来源等相关建设手续审查认定，报市住房保障部门审核。

（三）对利用国有建设用地、集体建设用地、企事业单位利用自有存量土地建设和房地产开发企业配建的保障性租赁住房项目，由建设主体向项目所在区住房保障部门提出申请，区住房保障部门组织审查认定，形成联合审查意见，报市住房保障部门审核。

（四）对已纳入市人才公寓建设计划需转化成保障性租赁住房项目的，由建设主体向项目所在区住房保障部门提出申请，区住房保障部门组织审查认定，报市住房保障部门审核。

第五章 租住申请审核与轮候配租

第二十条 申请保障性租赁住房，应当符合以下条件：

（一）符合条件的新市民、青年人等住房困难群体；

（二）年满18周岁，在中心城区家庭人均住房建筑面积低于16平方米；

（三）中心城区有稳定的工作单位（场所），签订劳动合同满1年，且未享受其他方式的住房保障待遇；

（四）运营单位可以结合职住平衡的实际需要，在本办法规定的承租人条件及前款规定的基础上，结合项目实际，细化设置保障性租赁住房承租人应当符合的其他条件。运营单位设置其他条件的，应报区住房保障主管部门审核同意，并在项目招租公告或招租通知中告知。

第二十一条 保障性租赁住房的轮候配租应当遵守以下规定：

面向社会公众受理的保障性租赁住房，申请审核与轮候配租参照《周口市人民政府办公室关于印发周口市公共租赁住房管理办法的通知》（周政办2015〕 98号）执行。

企事业单位建设的用于解决内部职工住宿问题的保障性租赁住房，由企事业单位自行进行资格审核，并报辖区住房保障部门备案，如在解决内部职工住宿问题后有剩余房源的，应交由辖区住房保障部门按政策规定公开配租；纳入保障性租赁住房的人才住房，主要面向符合条件的人才供应。

第六章 租金标准与收益

第二十二条 保障性租赁住房租金标准实行政府指导价，按照“谁投资，谁受益”的原则收取。市住房城乡建设局应当会同市发展改革委，按照不高于同地段同品质市场租赁住房租金的原则，合理确定保障性租赁住房租金标准，报本级政府批准后实施。保障性租赁住房租金标准应向社会公布，并依据市场租金变化适时进行动态调整。

第二十三条 对产业发展和区域功能完善有重大支撑作用的企事业单位，市、区政府（管委会）可定向提供保障性租赁住房，具体准入条件、租金优惠比例由市、区政府（管委会）确定。

第七章 监督管理

第二十四条 项目单位要按照基本建设程序、有关技术标准和强制性规定实施保障性租赁住房建设，保障工程质量、施工安全和建设进度。保障性租赁住房项目投入运营前，项目单位应按照本市房屋建筑工程联合验收有关规定办理竣工验收。

第二十五条 保障性租赁住房项目在办理房屋确权时，具备整体确权条件的，不得分割登记。不动产登记部门在不动产权（房屋）登记簿附记栏注记“保障性租赁住房”，保障性租赁住房未经原审核部门批准不得办理转移、变更等登记。对于存量房屋在取得认定书前已完成确权的，需在取得认定书后60日内，在房屋不动产权登记簿附记栏完成上述内容的注记。

第二十六条 在集体经营性建设用地、企事业单位依法取得使用权的土地、产业园区配套用地和新供应国有建设用地上新建的保障性租赁住房，不得改变保障性租赁住房性质，不得上市销售或变相销售。

第二十七条 利用非居住存量房屋改建的保障性租赁住房项目以及利用盘活安置住房、既有租赁住房转化的保障性租赁住房项目，租赁运营期限不得低于 5 年。保障性租赁住房项目运营期间，确需整体转让的，须报经市保障性租赁住房工作领导小组办公室批准，转让后仍作为保障性租赁住房使用。

第二十八条 政府产权的公租房与保障性租赁住房，可根据公租房实际保障需求互相转化。因征收拆除及不可抗力等原因灭失的保障性租赁住房，自动退出管理；被征收拆迁项目仍按原土地用途和取得方式进行补偿。

第二十九条 设置有最低租赁运营期限的保障性租赁住房项目，运营期届满后，可继续作为保障性租赁住房使用，也可申请退出保障性租赁住房管理。经批准退出管理的项目，恢复原有房屋用途，并注消不动产权证上有关保障性租赁住房的注记内容。其中，对于非居住存量房屋改建的保障性租赁住房项目，同时取消保障性租赁住房民用水、电、气、暖价格以及金融贷款、税收的优惠政策。

第三十条 保障性租赁住房建设、管理中涉及的职能部门及其工作人员在保障性租赁住房管理工作中不履行本办法规定的，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。市、区住房保障部门要畅通监督举报渠道，设立举报热线及平台，自觉接受人民群众的监督，确保保障性租赁住房公开、公平、公正的使用和管理。

第三十一条 将发展保障性租赁住房工作纳入市政府对各区政府（管委会）、市直相关部门和市属国有企业的年度目标绩效管理，加强督导检查，确保目标任务圆满完成。

第八章 附 则

第三十二条 本办法实施前，已开工建设或已交付使用的住房，拟调整用作保障性租赁住房的，可参照本办法同类项目申请保障性租赁住房项目认定，自通过认定之日起享受相关支持政策。

第三十三条 中心城区以外的各县（市区）可结合本地实际，制定本地保障性租赁住房建设管理办法，也可参照本办法执行。各县（市）保障性租赁住房项目需纳入全市保障性租赁住房建设目标和年度建设计划，严格监督管理。

第三十四条 本办法自印发之日起施行，由周口市人民政府负责解释。